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沈建忠:从楼市调控执行官到物业管理服务生

2015年初,中国物业管理协会会长沈建忠给万达集团董事长王健林发了一条短信,希望王健林能够为转型中的物业管理行业作一次演讲。

彼时沈建忠从住房城乡建设部退休不久,这位媒体口中的楼市行政化调控“执行主官”,在房地产司工作35年,其中履职房地产市场监管司司长一职9年,2014年10月28日当选为中国物业管理协会会长。

和外界想象有所不同,沈建忠其实与王健林交集不多。虽然双方认识很长时间,但见面的次数非常有限。早在多年前,王健林就已经不再参加中国房地产界的各种峰会论坛,因此这次邀约能否成功,沈建忠自己也没有把握。事后沈建忠将王健林欣然应允的原因归结为“真诚邀约”。

中国物协第四届理事会第二次全体会议.jpeg

中国物协第四届理事会第二次全体会议

中国物协第四届理事会第二次全体会议上,王健林的演讲轰动了整个物业管理行业。与会者回忆,那次会议座无虚席,参与者千余人。

从2015年的王健林、2016年的王石、2017年的吴晓波再到2018年的任志强,中国物业管理协会理事会每年都有重磅嘉宾参与,星光熠熠的背后,是沈建忠的真诚邀约,也是“物业管理行业春天”的感召。

物业管理行业的春天

住建部房地产司多年的工作经历造就了沈建忠非同寻常的宏观思维、全局观念和机遇敏感性。马不停蹄的调研之后,在刚刚上任不久的2015年,不管是接受媒体采访,还是各类会议的讲话,沈建忠都在强调一件事:“物业管理行业的黄金十年已经来临,行业真正的市场化才刚刚开始,它的前景、空间很大。对互联网技术、对各种社会资本的进入、对各类创新的机会和点子,对各种新的商业模式的探索和创新都应该给予足够的尊重和关注。”他甚至将自己个人的微信名字改为了“物业春天”的谐音。

2014年彩生活吹响了物业服务企业上市的号角.jpeg

2014年彩生活吹响了物业服务企业上市的号角

行业如果有四季,2015年以来的物业管理行业确实迎来了春天。曾经被认为是鸡肋和烫手山芋的住宅小区成了令人垂涎的“香饽饽”,资本破天荒地向微利的物业管理伸出了橄榄枝,行业已经出现首家上市公司。2014年岁末寒冬里,发改委发布了《关于放开部分物业服务费价格的通知》,尽管“保守”却切实为问题的解决打开一条门缝。“互联网+”作为国家战略在全国两会上提出,推动了传统行业与互联网嫁接的深入探索和讨论,也为物业管理借力互联网+实现转型提供了机遇。

“这对改革开放几年后才诞生的物业管理行业来说是非常不容易的(1981年内地才诞生第一家物业服务企业)。经历了试水和破冰的过程。”最初借鉴港式和英式的管家式服务,从一个项目、一个地区开始探索发展到现在各个省市都普遍推行物业服务;业态从最初的住宅小区延展到生活生产的各个领域,包括医院、高校、产业园区等等;服务内容也从基本的三保一绿(保洁、保安、保修、绿化)扩展到产业链上下游及社区服务的方方面面。从2014年彩生活吹响了物业服务企业上市的号角,到今年南都物业成功登陆A股,雅生活、碧桂园服务登陆港股,资本正在以前所未有的速度进入物业管理行业,处在转型关口上的物业服务企业产生虹吸效应,吸引大量的人才资源及市场资源。行业领先企业纷纷通过内生增长、外部并购、合作共赢等方式做大规模,集中度不断提升。一批物业服务企业顺应大势推动技术创新,服务效率和管理水平稳步提升。30多年来,物业管理行业经历了从无到有、从有到多、从多到优的过程。物业服务企业十几万家,从业人员达到上千万,物业管理的发展速度之迅猛,覆盖规模之庞大,社会影响之广阔令人惊叹。

沈建忠谈改革开放后的物业发展.jpeg

与其说,沈建忠的预测得到了时间的验证,不如说他在这个黄金时代里起到了至关重要的引导和推波助澜作用。

就拿真诚邀请重磅嘉宾参与行业盛会来讲,不仅仅是为物业管理行业站台、呐喊。做这件事,沈建忠还有他更深层次的考虑。 

思想解放:因为相信所以看见

更深层次的考虑究竟是什么?

在沈建忠的眼里,创新精神和思想解放,对物业管理行业的发展是最关键的。而邀请业界大佬和专家学者,恰恰就是为了给物业管理行业持续带来新思想而必须做出的努力。他认为,物业管理行业需要打开原本封闭的环境,倾听来自行业之外的声音,转变固有的思维模式。

时间回到1978年,沈建忠还只是西北一所大学的工农兵学员,彼时,他和所有人一样,被十一届三中全会改革开放的春风所感召和鼓舞,改革开放所提出的思想解放精神深深烙印在他的脑海当中,也在他随后的经历中得到了完整的体现。

80年代初期,沈建忠就随时任国家城建总局局长的邵井蛙到深圳调研了第一家物业服务公司,考察了市场化的物业服务项目,撰写了相关调研报告,对这种从海外引入的物业管理模式感触很深。

时间就是金钱,效率就是生命.jpeg

而当时与蛇口工业区袁庚的近距离接触更给沈建忠留下了深刻的印象。在那个谈富色变、谈钱脸红的年代,袁庚提出的“时间就是金钱,效率就是生命,顾客就是皇帝,安全就是法律”,以及“我可以不同意你的意见,但我誓死捍卫你发表不同意见的权利”等曾被认为是资产阶级的话语体系,但最终事实证明,这些思想上非常超前的观点,也成为了现在物业管理行业服务的重要准则。

“可以说,没有思想解放,就没有现在的物业管理行业。”沈建忠在《中国物业管理》杂志新近成卷的卷首语中写到:“改革开放四十年行业的变化,最应致敬的是思想解放。因为物业管理行业从蹒跚起步到壮大崛起,起决定作用的正是思想的解放、观念的转变。”

改革开放后物业管理行业发展变化.png

沈建忠在接受乐居财经记者专访时认为,中国的物业管理一部分是由房管体系转变而来;一部分由各机关、各单位后勤部门改革,走向社会化管理而来;另一部分依附于开发商体系发展。三方面军会师,由于出身背景不同,在融合过程中必然会有一些价值观念冲突。1991-1999年,当时的建设部在青岛、大连、深圳召开了三次全国性的物业管理工作会议,确立了物业服务的总体思路、指导思想、政策框架。使物业管理行业较快摆脱了政府主导和开发商管理的模式,真正按市场经济的规律向前发展,走上企业自主发展、物业品质服务、市场择优而定的良性轨道。

这些行业诞生之初影响很大的思想解放,对后来物业管理行业发展产生了深远的影响。时至今日,中国物业管理行业几乎已经实现全面市场化,在改革的发展上非常彻底。

2017年尚在春节假期,沈建忠就和易居中国董事会主席周忻会面,倡议由易居社区增值服务集团与中国物业管理协会合作举办易居—沃顿中国物业管理总裁班,选送行业优秀人才到美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院学习,跨界学习。其实,这是沈建忠为促进物业管理行业开阔视野、思想解放创造的重要机会。

实际上,在给物业管理行业思想解绑的路上,沈建忠一直在持续努力推进。单从他这些年的公开讲话和文章,便可窥见:既有像《思路决定出路,让物业服务更简单》《物业管理行业这样分享新技术革命的红利》《UBER为何让王石如此刺激》等鼓励企业转变发展思路、拥抱新事物创新发展的启发,也有《诚信与黑天鹅——真实与虚假的穿越》《为契约精神的守望者叫好》《把握新时代机遇,实现高质量发展》等引导企业诚信经营、提升服务质量的劝诫;既有《创新人力资源发展模式 构建人才强业大格局》《物业服务需要更多“工匠精神”》等关于行业人才培养的思考,也有《用资本之手助推行业高质量发展》《物业管理转型中进与退的选择和考验》这样的发展建议;更不乏《学习圆方党建好榜样 》《分享新时代实惠红利,共创新生活美好未来》《为行业 A 股第一股喝彩》《雅生活为什么如此值得期待》等先进企业样本的具体分析。内容从宏观经济到企业发展现状,从各行各业先进经验案例到给物业服务企业发展建议,这些文章有着丰富多元的视角和全面鲜活的素材,被称为物业管理行业发展的“风向标”,沈建忠也在不知不觉中扮演了行业“代言人”的角色。 

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“其实,1992年我也去了海南。”

如果说80年代那次深圳考察开启了沈建忠思想解放的全新体验,那么后来的九二南巡讲话,则让他对创新精神也有了深刻认知。

1992年,大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话的影响,纷纷主动下海创业,彼时形成了以陈东升、田源、郭凡生、冯仑、王功权、潘石屹、易小迪等为代表的“92派”企业家。没有人能够否认,如今活跃在中国商界赫赫有名的人物,许多都曾有“闯海南”的经历。

沈建忠回忆,“其实当年我也有下海南的想法,92年南巡讲话以后,大家都很热衷下海,那个时候我也差一点加入到这个队伍中来,当时我参加一个在香港的培训,结束后我把行李扔在广州,直接跑到海南省去了。”

然而,海南归来,沈建忠还是选择了服从组织安排,投入到了紧张繁忙的工作中。不过,创新精神却给他留下了深深的烙印,也在后来推动物业管理行业创新发展的探索中得到展现。

在沈建忠看来,创新解决的是未来的事情,大变革时期未来存在不确定性。对于企业来说最重要的创新是商业模式的创新,解决利益关系的平衡,把各种资源、技术、人力和资本、市场需求,甚至包括品牌效应做到快速有效的整合。行业里已经出现了一批示范引领企业,通过和互联网、大数据等新技术深度融合,创新商业模式,提高了业主物业服务的体验感。比如用共享共赢、跨界融合的思维形成生态圈,通过合作方式利用别人的优势来弥补自身短板,通过共享让自已的优势去补别人的短板,各取所需,实现利益最大化。通过生态圈把资源整合得更有效率,在生态圈内得到更多的能量、阳光雨露,充分地施展手脚,不断地壮大发展,实现传统服务业向现代服务业的华丽转身。

这一创新目前在物业管理行业内已经有了很多不错的成果,比如“实惠”平台、彩生活的“彩惠人生”平台、雅生活的“雅管家”平台等以资源换技术、共享技术成果的技术赋能型平台;而另一方面,跨界合作的创新模式日益增多,阿里150亿投资分众传媒,分众传媒又拿出一部分入股物业管理行业;腾讯智慧社区开放平台“腾讯海纳”为物业服务企业提供“互联网+社区”一站式解决方案等都是典型案例。此外,现在很多物业服务企业已经出现升级版的智能集成系统,将所有服务项目,利用开放平台引入到系统内,实现可视化、智能化、云端化和集约化,提升服务质量和效率,以及用户体验。

谈及沈建忠对物业管理行业黄金时代创新发展的推动,始终绕不开其领导下的中国物业管理协会。中国物协这几年一直在方向上为会员企业提供战略上的引导,为推动行业的持续健康发展,做了一系列创新性的工作。在沈建忠看来,行业政策的制定是政府主管部门在做,但发展方向的引领,行业协会可以发挥自己的优势来做。行业协会的功能和定位要有更高的站位,应该在引领性、战略性和文化性方面去发力。

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第二届全国物业管理行业职业技能竞赛

一方面,近两年中国物业管理协会以品牌活动为契机,推动行业创新发展。比如,创新性地组织了国际物业管理产业博览会,推动物业服务企业分享新技术革命的红利,实现物业服务企业与产业链上下游企业的有效和精准对接,促进物业管理行业产业化发展。另一方面,中国物业管理协会以年度主题和人才培养为重点,推动行业高质量发展。每年年初的会长工作会议定义年度发展主题和工作重点,通过公益讲堂等宣讲方式让服务理念和发展经验惠及会员单位。并把行业人才培养作为头等大事,通过建立分类型分层次的培训体系、建立行业师资库和专家委员会、举办技能竞赛等方式做了一些行业人才的培育和储备工作,与国家开放大学合作成立学习成果认证中心(物业),筹建现代物业服务与不动产管理学院,为促进物业管理行业向现代服务业转型升级提供人才支撑和保障。一系列工作的开展,展现了新时代行业协会的担当和使命,务实和创新。

第二届国际物业管理产业博览会.jpeg

第二届国际物业管理产业博览会

其实,物业管理行业的每一次创新都是自下而上式的创新,也并不是每一次创新尝试都会成功,但对于这些创新,沈建忠每一次都是不遗余力的给予关注和支持。在他看来,“精细化的管理做到极致之后,只有创新发展才可能推动更大的发展。虽然创新肯定不是每一次都会成功,但对这种精神一定要予以鼓励。” 

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2015年,沈建忠任会长的第一个春天,在北京怀柔雁栖湖APEC会议中心召开协会会长工作会议,总结2014年工作,部署2015年工作重点。这次会议开创了中国物协年度会长会议的先河,自此每年年初的会长工作会议,被定义为行业年度“经济工作会议”。会上会长、副会长单位企业的一把手亲自悉数到场。这一细节体现中国物协凝聚力的同时,展现了这个行业区别于其他行业的“团结”特性。

团结,是物业人的共识,也是行业聚力发展的基石。沈建忠一直认为,物业管理行业能从相对封闭变得开放和自信,要归功于物业人孜孜不倦的改革开放精神,正是因为上千万物业人的共同创新和开拓,才有了物业管理行业蓬勃发展的今天,一批企业家以敢闯敢干的勇气和自我革新的担当推动行业变革转型,每一位物业从业人员兢兢业业,在平凡的一线物业管理工作中,在各种突发的大事件和灾害中,恪尽职守,挺身而出。是这支服务大军攻坚克难,在委屈与争议中,化阻力为动力,才有了行业的黄金时代。

采访中,沈建忠分享了他印象最为深刻的例子。此前,有一户居民家里发生了天然气爆燃事故,由于物业服务企业安保人员的应急处置得当,虽然整幢楼报废了,但没有造成人员伤亡。“这就反应出训练有素的物业安保服务的专业价值所在。”沈建忠说,“这种安全的保障,不能用简单的金钱来衡量。”

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沈建忠曾经专门写过一篇题为《致敬物业管理行业的战狼精神》的文章,阐述物业人为社会发展做出的奉献。在一些突发的大事件和灾害中,在维护业主生命财产第一现场,物业人发挥了特殊作用和贡献:

2008年春节前的冰雪灾害和汶川大地震降临之际,物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护,并进行公共设施和设备的抢修,保障了业主正常生活。

2009年在新疆“7·5暴力事件”中,身处事发中心的各物业服务企业挺身而出,以秩序维护员为主组建起了小区防暴队,站在抗暴第一线,为维护业主正常生活、新疆稳定和社会安宁作出了贡献。

2015年,天津港8.12爆炸事件发生,以万科物业为代表的一批物业服务企业第一时间出现在现场,积极协助业主安全撒离,安装防盗网防止不法分子趁火打劫,13天后又推出“回家计划”,一系列举动为维护人民的生命财产作出了特殊的贡献。而长城物业临危处置,保证了亚洲最大数据中心“天津腾讯数据存储中心”的正常运营。为此,马化腾亲自致信感谢,还因此获得了腾讯颁发的年度服务成就奖。

2017年长沙的抗洪抢险中,物业人再次闻风而动,抱以“与时间赛跑”的姿态,全力以赴保卫业主家园的最后一道防线。

“物业管理行业365天24小时于无声处默默服务,这种价值不能用金钱来衡量。”沈建忠在采访中反复强调这句话,给记者留下了非常深刻的印象。在他看来,改革开放四十年的发展成果,老百姓感受最明显的是服务业带来的变化。物业管理行业的专业价值,在于为社会、为百姓的安居乐业提供了一份服务保障。 

2017年年末,北京雁栖湖APEC会议中心,在新浪财经、乐居财经、中国企业家杂志等联合举办的“致敬致远”2017地产新时代盛典上,沈建忠应邀为物业管理行业十大CEO颁奖。在颁奖致辞中,沈建忠表示,十大地产CEO代表的公司,包括恒大、碧桂园、融创等年销售额超过3万亿,而物业管理十大CEO所代表的公司,彩生活、长城物业、金科物业等年收入还不超过300亿。现在看起来物业管理行业还很渺小。但未来,物业管理行业的市场空间非常巨大,房地产行业庞大的资产最终都需要物业管理行业管理。

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2018年4月,失实新闻《国务院出台条例了:这8种情形可拒缴物业费》的传播闹得沸沸扬扬,内容荒唐,不合情理,却被很多主流媒体转载。这一事件后来出现了喜剧性变化,以首发这条假新闻的权威媒体致歉告终。这背后不为人知的是,沈建忠奔走行业相关部门,通过各种途径为行业维权,才有了大家看到的处理结果。这些年,沈建忠舟车劳顿,不仅充分调研行业、了解现状、倾听企业的意见;同时借助多年的从政经验,在我们看不见的地方,包括国家发改委、高等法院、税务总局以及国务院各部委之间奔走,反映和解决行业发展中的困难,身体力行,为行业的健康发展鼓与呼。

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纵然物业管理行业发展依然存在专业服务价值未得到完全肯定、责任边界不清、法律制度不健全等问题。但在沈建忠看来,改革就是在发展中解决问题,决不能停下来解决问题再来发展。改革开放如今走到了四十年的关口,在经历了一轮经济高速发展之后,随着消费升级、人民美好生活需要的与日俱增,服务业已经成为国民经济稳中有进的主要动力源,经济平稳较快增长的“压舱石”。物业管理作为服务业中的重要部分,创造更好的服务供给,在经济社会的高质量发展、满足业主日益增长的美好生活需要中,也必将充当重要角色。这意味着,物业管理行业的黄金时代,路还很长。

“时代从来不会辜负企业,只会磨炼企业。物业管理行业值得期待,明天会更好。”沈建忠说。

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